Antes de entrar en pánico es oportuno aclarar que no se está sólo en esta situación y aunque dicen que "mal de muchos consuelo de tontos", es bueno ubicarse en un entorno determinado.
En primer término citaré que además de lidiar con la recesión económica actual, los particulares que intentan vender sus pisos deben competir con "la inmobiliaria más grande de España" que es la banca.
Estimaciones conservadoras aseguran que Bancos y Cajas de Ahorro tienen en sus carteras un mínimo de 700 mil viviendas, aunque algunos se atreven a afirmar que la lista alcanza un millón y medio de inmuebles que pesa sobre el sistema financiero y de los que se quiere salir a toda costa.
Competir con todas las ventajas
La competencia no es sólo en volumen de fincas sino en la capacidad que le confiere su condición de propietaria para ofrecer descuentos hasta del 60 por ciento, además de hipotecas al 100 por ciento del valor del inmueble y, en algunas oportunidades, hasta de financiar los impuestos y gastos que suponen una operación de compraventa de casas, con un plazo de amortización de 40 años.
Adicionalmente, cada entidad financiera cuenta con una red comercial de agencias para ofrecer los miles de inmuebles de sus propias carteras, así que se lo tienen bien montado para oponer al colectivo de particulares, en el cual muchos tienen ya varios años intentando vender sus propiedades.
Esta situación de privilegio aunada a la escasez de liquidez de la banca hicieron que las hipotecas disminuyeran, en agosto, en un 41,7 por ciento, con respecto al mismo mes de 2010, marcando así su nivel más bajo desde 2003.
Para oponer a este adversario los particulares tienen pocas herramientas para salir airosos de la situación aunque aún se puede dar la pelea.
El precio
Es el primer aspecto de peso que puede posibilitar una venta o relegar un inmueble a la lista de espera. Debe marcarse un precio acorde al mercado aunque la carga subjetiva tenga mucho peso sobre este elemento.
Hay un componente sicológico al momento de calcular el precio de nuestra vivienda. La decisión está influida por recuerdos, afectos, apego, identificación, que hace que sobrevaloremos la propiedad. Además de que a nadie le gusta perder dinero
Pero nos guste o no hay un hecho cierto: los precios de los inmuebles han bajado. La tasadora Tinsa y el Banco de España, BdeE, coinciden en una disminución cercana al 24 por ciento desde 2007, e incluso algunos asesores financieros como José Luis Ruiz Bartolomé, autor del libro Adiós, ladrillo adiós, se atreven a asegurar que los inmuebles han bajado hasta en un 50 por ciento en los entornos urbanos de las ciudades grandes.
Es una realidad innegable aunque veamos en los anuncios una indicación contraria. Recordemos que los precios a los que realmente se venden los pisos es distinto a los publicados en los portales de Internet, los válidos son los del Registro y todavía se le debe sumar la parte que se ha pagado en negro para evitar una parte del IVA, una acción bastante habitual a pesar de su ilegalidad. Aún así es válido observar los precios de venta que se manejan en el entorno cercano para tener una referencia inicial.
Una buena idea es contratar una tasación del inmueble y aplicar un descuento de entre el 10 y 25 por ciento del valor de la tasación con lo cual se estaría más acorde con lo que los compradores potenciales estarían dispuestos a pagar, siempre tomando en cuenta que si en el sector del inmueble hay sobreoferta de pisos el descuento, al final, podría ser mayor aún.
Desde mi punto de vista sólo hay dos maneras para concretar la venta de un inmueble en este contexto: o es una finca de un Banco o es de un particular que vende a precio de ganga. Esa es la palabra, los compradores están actualmente a la caza de un chollo. Si el suyo no lo es concretar la venta estará aún muy lejos.
Decisiones
Una vez fijado un precio de salida, si éste es apropiado, se empiezan a recibir visitas y alguna oferta que generalmente, no es la que esperábamos.
En esta punto la flexibilidad es la palabra: capacidad para escuchar la oferta, hacer concesiones, descuentos, intercambios, etc., se pone nuevamente la tensión al máximo, sobre todo porque puede ser la única o la última oferta que se reciba.
Es importante tener en cuenta que el público no está por la labor. Los posibles compradores sienten dudas de si comprar ahora o esperar a que los precios bajen más. De hecho, voceros del sector oficial afirmaron hace pocos meses que los precios bajarían un 50 por ciento más, a la vez que The Economist aseguraba que el descenso sería del 40 por ciento y algunos sectores más conservadores estiman que lo hará en un 20 por ciento.
Por otra parte, los compradores tienen la incertidumbre en cuanto a su propia situación laboral ya que en un entorno con un porcentaje de paro cercano al 21 por ciento no descartan la posibilidad de quedar sin empleo e ingresos para pagar la hipoteca.
En el caso de los inmuebles de particulares la banca no niega las hipotecas pero financia sólo el 80 por ciento del valor de la tasación con lo que el titular deberá aportar de sus ahorros el saldo restante más un porcentaje adicional impuestos y gastos, entre ambas cosas suman un 30 por ciento que significa una buena inversión que dificulta la operación.
Riesgos
Estos factores son la causa del bajo volumen de operaciones de compra-venta de viviendas que se ha registrado en España durante los dos últimos años.
Como propietarios de un inmueble podemos decidir si aceptar o no una oferta pero es bueno tener en cuenta que no se recibirán muchas más y que las dilaciones pueden producir o que no vendamos o que el inmueble se devalue con los meses. La decisión se centra en vender a precio de ganga o esperar a que el mercado se reactive. Antes de la crisis de la deuda se decía que el mercado inmobiliario tomaría dos años para resucitar, pero la crisis griega y ahora la italiana han extendido ese período "hasta nuevo aviso".
